重要提示纽约房地产考试仅以英语进行。本资料是学习辅助 — 实际考试题目为英语。NY Real Estate Prep 是独立的学习工具,与纽约州国务院(NY DOS)无关联。
佣金
1. 佣金 (Commission)
佣金 = 售价 × 佣金率
例子: 房屋售价 $500,000，佣金 6%。总佣金 = $500,000 × 0.06 = $30,000.
佣金分配
2. 经纪人分配 (Co-Broker Split)
经纪人所得 = 总佣金 × 经纪公司分配 × 经纪人分配
例子: 总佣金 $30,000，经纪公司分配 50%，经纪人分配 70%。经纪人 = $30,000 × 0.5 × 0.7 = $10,500。
金融
3. 折扣点 (Discount Points)
1 点 = 贷款金额的 1%
例子: $400,000 贷款，2 折扣点。费用 = $400,000 × 0.02 = $8,000。注意：以贷款金额为准，而非购买价格。
金融
4. LTV (贷款价值比)
LTV = 贷款金额 ÷ 房产价值
例子: 房产 $400,000，贷款 $360,000。LTV = 360,000 / 400,000 = 90%。(超过 80% 通常需要 PMI)
金融
5. 首付款
首付款 = 购买价格 × 首付百分比
例子: $500,000 房价 20% 首付 = $500,000 × 0.20 = $100,000。贷款金额 = $400,000。
过户计算
6. 按日分摊 (Proration, 365 日法)
日费率 = 年度金额 ÷ 365
分摊 = 日费率 × 天数
分摊 = 日费率 × 天数
例子: 年度地产税 $4,380。日费率 = $4,380 / 365 = $12/天。90 天 = $12 × 90 = $1,080。
面积
7. 面积与英亩转换
1 英亩 = 43,560 平方英尺
1 平方英里 = 640 英亩
长方形 = 长 × 宽
三角形 = (底 × 高) ÷ 2
1 平方英里 = 640 英亩
长方形 = 长 × 宽
三角形 = (底 × 高) ÷ 2
例子: 100ft × 200ft 地块 = 20,000 sq ft ÷ 43,560 = 0.46 英亩。
投资
8. 资本化率 (Cap Rate)
Cap Rate = NOI ÷ 房产价值
价值 = NOI ÷ Cap Rate
价值 = NOI ÷ Cap Rate
例子: NOI $60,000 / 售价 $750,000 = Cap Rate 8%。估值：NOI $80,000 ÷ 0.08 = $1,000,000。
投资
9. 毛租金乘数 (GRM)
GRM = 售价 ÷ 月租金
例子: $300,000 房产，月租 $2,000。GRM = 300,000 / 2,000 = 150。类似房产月租 $2,500 估值 = $2,500 × 150 = $375,000。
房产税
10. Mill 税率 (房产税)
税款 = 评估价值 × Mill 率 ÷ 1,000
例子: 评估价值 $200,000，25 mills。年税 = 200,000 × 25 / 1,000 = $5,000。
通用工具
11. T 字法 (T-Method)
整体 × 比率 = 部分
部分 ÷ 比率 = 整体
部分 ÷ 整体 = 比率
部分 ÷ 比率 = 整体
部分 ÷ 整体 = 比率
例子: 房产卖 $400,000，佣金 $24,000。比率 = 24,000 / 400,000 = 6%。