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Hoja de Fórmulas — Matemáticas del Examen de Bienes Raíces de NY
Todas las fórmulas matemáticas evaluadas en el examen de vendedor de bienes raíces de Nueva York, con ejemplos resueltos. Imprime, guarda, estudia.
Contenido
ComisiónDivisión entre brokersPuntos de descuentoLTV (préstamo/valor)EngancheProrrateoÁrea y acresTasa de capitalizaciónMultiplicador bruto de rentaTasa de impuesto (mills)Método de la T
ComisiónDivisión entre brokersPuntos de descuentoLTV (préstamo/valor)EngancheProrrateoÁrea y acresTasa de capitalizaciónMultiplicador bruto de rentaTasa de impuesto (mills)Método de la T
Aviso importanteEl examen oficial de NY se administra ÚNICAMENTE en inglés. Esta hoja de fórmulas en español es para ayudarte a estudiar — los conceptos son universales pero las preguntas del examen serán en inglés. NY Real Estate Prep es una herramienta independiente, no afiliada con el Departamento de Estado de NY.
Comisión
1. Comisión
Comisión = Precio de Venta × Tasa de Comisión
Ejemplo: Una casa se vende por $500,000 con una comisión del 6%. Comisión total = $500,000 × 0.06 = $30,000.
División de Comisión
2. División entre brokers / agente
Ganancia del Agente = Comisión Total × División de Brokerage × División del Agente
Ejemplo: Comisión total $30,000. Brokerage recibe 50% ($15,000), agente recibe 70% de eso. Agente gana $15,000 × 0.70 = $10,500.
Financiamiento
3. Puntos de descuento
Cada Punto = 1% del Monto del Préstamo
Ejemplo: Préstamo de $400,000 con 2 puntos de descuento. Costo = $400,000 × 0.02 = $8,000. (Los puntos se pagan al cierre para bajar la tasa de interés.)
Trampa común: Los puntos se calculan sobre el monto del préstamo, NO sobre el precio de compra. Si una casa se vende por $500,000 con préstamo de $400,000, los puntos son sobre los $400,000.
Financiamiento
4. Relación préstamo-valor (LTV)
LTV = Monto del Préstamo ÷ Valor de la Propiedad
Ejemplo: Préstamo de $360,000 sobre una propiedad de $400,000. LTV = 360,000 / 400,000 = 90%. (LTV superior a 80% típicamente requiere PMI en préstamos convencionales.)
Financiamiento
5. Enganche / Pago inicial
Enganche = Precio de Compra × % de Enganche
Ejemplo: 20% de enganche sobre $500,000 = $500,000 × 0.20 = $100,000. Monto del préstamo = $500,000 − $100,000 = $400,000.
Cálculos de cierre
6. Prorrateo (método 365 días)
Tasa Diaria = Monto Anual ÷ 365
Prorrateo = Tasa Diaria × Días
Prorrateo = Tasa Diaria × Días
Ejemplo: Impuesto anual $4,380. Tasa diaria = $4,380 / 365 = $12/día. Vendedor debe 90 días = $12 × 90 = $1,080.
Algunas preguntas usan el “año bancario” de 360 días — lee cuidadosamente.
Medidas
7. Área y conversiones esenciales
1 Acre = 43,560 pies cuadrados
1 Milla Cuadrada = 640 acres
Área Rectángulo = Largo × Ancho
Área Triángulo = (Base × Altura) ÷ 2
1 Milla Cuadrada = 640 acres
Área Rectángulo = Largo × Ancho
Área Triángulo = (Base × Altura) ÷ 2
Ejemplo: Un lote mide 100 ft × 200 ft. Área = 100 × 200 = 20,000 sq ft = 20,000 / 43,560 = 0.46 acres.
Inversión
8. Tasa de capitalización (Cap Rate)
Cap Rate = Ingreso Operativo Neto (NOI) ÷ Valor de la Propiedad
(Reordenado: Valor = NOI ÷ Cap Rate)
(Reordenado: Valor = NOI ÷ Cap Rate)
Ejemplo: Edificio genera $60,000 NOI y se vende por $750,000. Cap rate = 60,000 / 750,000 = 8%.
Para valuar: NOI de $80,000 al 8% cap rate → 80,000 / 0.08 = $1,000,000.
Para valuar: NOI de $80,000 al 8% cap rate → 80,000 / 0.08 = $1,000,000.
Inversión
9. Multiplicador bruto de renta (GRM)
GRM = Precio de Venta ÷ Renta Mensual Bruta
Ejemplo: Propiedad de $300,000 se alquila por $2,000/mes. GRM = 300,000 / 2,000 = 150. Para valuar una propiedad similar con renta $2,500/mes: $2,500 × 150 = $375,000.
Impuesto a la propiedad
10. Tasa de mills (impuesto a la propiedad)
Impuesto = Valor Tasado × Mills ÷ 1,000
(1 mill = $1 por cada $1,000 de valor tasado)
(1 mill = $1 por cada $1,000 de valor tasado)
Ejemplo: Valor tasado $200,000, tasa 25 mills. Impuesto anual = 200,000 × 25 / 1,000 = $5,000.
Herramienta universal
11. El Método de la T (funciona en casi todos los problemas)
Todo × Tasa = Parte
Parte ÷ Tasa = Todo
Parte ÷ Todo = Tasa
Parte ÷ Tasa = Todo
Parte ÷ Todo = Tasa
Ejemplo: Una casa se vende por $400,000 con una comisión de $24,000. ¿Cuál es la tasa de comisión?
Tasa = Parte / Todo = 24,000 / 400,000 = 6%.
Tasa = Parte / Todo = 24,000 / 400,000 = 6%.
Dibuja una T en tu papel de trabajo: cubre el valor que estás buscando y la operación se revela.
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Consejo de estudio
El día del examen recibirás una calculadora básica de cuatro funciones en el centro de PSI (no calculadoras gráficas o financieras permitidas). Practica con aritmética básica únicamente — sin teléfono, sin atajos.